CẬP NHẬT CÁC PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ PHỔ BIẾN HIỆN NAY

Trong bối cảnh thị trường liên tục biến động, việc xác định đúng giá trị tài sản không còn là lựa chọn mà đã trở thành yêu cầu bắt buộc đối với doanh nghiệp, ngân hàng, nhà đầu tư và cá nhân sở hữu tài sản giá trị lớn. Từ bất động sản, nhà máy, máy móc thiết bị cho đến thương hiệu doanh nghiệp, tất cả đều cần được định giá chính xác để phục vụ mua bán, vay vốn, góp vốn, bảo hiểm hoặc xử lý tranh chấp.

Bài viết dưới đây sẽ cập nhật chi tiết các phương pháp thẩm định giá phổ biến hiện nay theo thực tiễn thị trường và tiêu chuẩn thẩm định giá đang áp dụng.

• Xem thêm: Tài sản đang tranh chấp có thẩm định giá được không?

​

Thẩm định giá là gì?

Thẩm định giá là quá trình xác định giá trị bằng tiền của tài sản tại một thời điểm nhất định, phục vụ cho mục đích cụ thể theo tiêu chuẩn chuyên môn và quy định pháp luật hiện hành.

Hoạt động thẩm định giá hiện nay được ứng dụng rộng rãi trong nhiều lĩnh vực như:

• Mua bán, chuyển nhượng tài sản
• Vay vốn ngân hàng
• Góp vốn doanh nghiệp
• Mua bán – sáp nhập doanh nghiệp
• Xử lý tài sản tranh chấp
• Bảo hiểm tài sản
• Cổ phần hóa doanh nghiệp
• Xác định giá trị đầu tư

Giá trị tài sản chỉ có độ tin cậy khi được xác định bằng phương pháp phù hợp với đặc điểm tài sản và tình hình thị trường thực tế.

Vì sao cần lựa chọn đúng phương pháp thẩm định giá?

Mỗi loại tài sản sẽ có đặc điểm khác nhau về tính thanh khoản, khả năng sinh lời, tuổi thọ sử dụng và mức độ biến động thị trường. Vì vậy, không thể áp dụng duy nhất một cách tính cho mọi tài sản.

Nếu lựa chọn sai phương pháp thẩm định giá có thể dẫn đến:

• Định giá cao hơn giá trị thực tế
• Khó vay vốn ngân hàng
• Gặp rủi ro khi mua bán đầu tư
• Sai lệch giá trị tài sản doanh nghiệp
• Tranh chấp trong giao dịch dân sự hoặc thương mại

Đây là lý do các đơn vị thẩm định chuyên nghiệp luôn phải khảo sát thực tế và lựa chọn phương pháp phù hợp trước khi phát hành chứng thư thẩm định giá.

Cập nhật các phương pháp thẩm định giá phổ biến hiện nay

Phương pháp so sánh

Phương pháp so sánh là cách xác định giá trị tài sản dựa trên việc đối chiếu với các tài sản tương tự đã giao dịch thành công trên thị trường.

Đây là phương pháp phổ biến nhất hiện nay vì phản ánh khá sát giá trị thị trường thực tế. Thẩm định viên sẽ phân tích các yếu tố như:

• Vị trí tài sản
• Diện tích
• Hiện trạng sử dụng
• Chất lượng công trình
• Thời điểm giao dịch
• Mức độ tương đồng với tài sản cần thẩm định

Sau khi điều chỉnh các yếu tố chênh lệch, đơn vị thẩm định sẽ đưa ra mức giá phù hợp.

Phương pháp này thường áp dụng cho: Nhà đất, căn hộ chung cư, đất nền, nhà phố, xe ô tô, máy móc có thị trường giao dịch phổ biến…

Ưu điểm lớn nhất của phương pháp so sánh là dễ phản ánh giá thị trường hiện hành. Tuy nhiên, hiệu quả của phương pháp này phụ thuộc rất lớn vào dữ liệu giao dịch thực tế và độ minh bạch của thị trường.

Phương pháp chi phí

Phương pháp chi phí xác định giá trị tài sản dựa trên chi phí tạo ra tài sản tương đương tại thời điểm thẩm định, sau khi trừ đi phần hao mòn và khấu hao.

Đây là phương pháp được sử dụng nhiều đối với tài sản chuyên dùng hoặc tài sản ít có giao dịch trên thị trường.

Công thức cơ bản của phương pháp này gồm:

• Giá trị đất
• Chi phí xây dựng mới
• Chi phí lắp đặt
• Chi phí vận hành thử
• Khấu hao tài sản
• Hao mòn kỹ thuật và hao mòn kinh tế

Phương pháp chi phí đặc biệt phù hợp với: Nhà máy sản xuất, kho lạnh công nghiệp, bệnh viện, trường học, dây chuyền máy móc thiết bị, công trình xây dựng chuyên dụng…

Ưu của phương pháp này là có thể định giá các tài sản đặc thù mà thị trường không có giao dịch so sánh. Tuy nhiên, nếu việc xác định khấu hao không chính xác sẽ ảnh hưởng lớn đến kết quả thẩm định.

Phương pháp thu nhập

Phương pháp thu nhập xác định giá trị tài sản dựa trên khả năng tạo ra dòng tiền hoặc lợi nhuận trong tương lai.

Đây là phương pháp được sử dụng phổ biến trong lĩnh vực đầu tư và tài chính doanh nghiệp.

Thẩm định viên sẽ đánh giá:

• Doanh thu khai thác tài sản
• Chi phí vận hành
• Tỷ suất lợi nhuận
• Dòng tiền tương lai
• Tỷ lệ vốn hóa
• Mức độ rủi ro đầu tư

Giá trị tài sản sẽ được quy đổi từ khả năng sinh lời thực tế của tài sản đó.

Thường áp dụng cho: Khách sạn, tòa nhà cho thuê, trung tâm thương mại, dự án đầu tư, doanh nghiệp đang hoạt động, bất động sản khai thác kinh doanh…

Ưu điểm của phương pháp thu nhập là phản ánh đúng tiềm năng khai thác tài sản. Tuy nhiên, kết quả định giá sẽ phụ thuộc nhiều vào tính chính xác của dữ liệu tài chính và dự báo thị trường.

Phương pháp thặng dư

Phương pháp thặng dư thường được áp dụng đối với đất dự án hoặc bất động sản có tiềm năng phát triển.

Nguyên tắc của phương pháp này là xác định giá trị tài sản dựa trên doanh thu phát triển dự kiến trong tương lai sau khi trừ toàn bộ chi phí đầu tư và lợi nhuận kỳ vọng.

Phương pháp thặng dư phù hợp với: Dự án khu dân cư, đất phát triển thương mại, dự án căn hộ, khu công nghiệp, dự án nghỉ dưỡng…

Đây là phương pháp có tính chuyên sâu cao vì liên quan đến phân tích đầu tư, dòng tiền và thị trường bất động sản tương lai.

Phương pháp lợi nhuận

Phương pháp lợi nhuận thường được áp dụng đối với các tài sản kinh doanh đặc thù mà giá trị phụ thuộc trực tiếp vào hiệu quả hoạt động.

Giá trị tài sản được xác định dựa trên phần lợi nhuận ròng mà tài sản có thể tạo ra.

Phương pháp này thường xuất hiện trong thẩm định: Nhà hàng, khách sạn, karaoke, rạp chiếu phim, khu vui chơi giải trí, một số mô hình kinh doanh dịch vụ đặc thù…

Khác với phương pháp thu nhập, phương pháp lợi nhuận tập trung nhiều hơn vào hiệu quả kinh doanh thực tế của hoạt động khai thác tài sản.

Xu hướng thẩm định giá tài sản hiện nay có gì thay đổi?

Hoạt động thẩm định giá hiện nay đang thay đổi mạnh để đáp ứng nhu cầu thực tế của doanh nghiệp và thị trường. Nếu trước đây thẩm định giá chủ yếu phục vụ mua bán, thế chấp hoặc xử lý tài sản, thì nay còn được ứng dụng trong gọi vốn, tái cấu trúc doanh nghiệp, sáp nhập và quản trị tài chính.

Bên cạnh tài sản hữu hình, nhiều doanh nghiệp hiện quan tâm hơn đến việc định giá thương hiệu, phần mềm, dữ liệu khách hàng, công nghệ và các tài sản vô hình khác. Đặc biệt với doanh nghiệp công nghệ hoặc startup, giá trị doanh nghiệp không chỉ nằm ở tài sản cố định mà còn ở tiềm năng phát triển và mô hình vận hành.

Ngoài ra, công nghệ số, dữ liệu thị trường và AI cũng đang được ứng dụng nhiều hơn trong hoạt động thẩm định giá, giúp quá trình đánh giá tài sản nhanh chóng, minh bạch và có độ chính xác cao hơn.

Nên lựa chọn phương pháp thẩm định giá nào?

Không có phương pháp nào là tốt nhất cho mọi trường hợp. Một tài sản có thể được áp dụng đồng thời nhiều phương pháp để đối chiếu kết quả trước khi đưa ra giá trị cuối cùng.

Ví dụ:

• Nhà phố thường ưu tiên phương pháp so sánh
• Nhà máy sản xuất thường kết hợp phương pháp chi phí và thu nhập
• Dự án đầu tư thường áp dụng phương pháp thặng dư
• Doanh nghiệp vận hành ổn định thường sử dụng phương pháp thu nhập

Điều quan trọng nhất vẫn là kinh nghiệm thực tế của đơn vị thẩm định và khả năng phân tích thị trường của thẩm định viên.

Đơn vị thẩm định giá uy tín hàng đầu Việt Nam

Trong lĩnh vực thẩm định giá tại Việt Nam, Công ty CP Đầu tư và Thẩm định quốc tế Đông Dương – Chi nhánh Đà Nẵng, được nhiều doanh nghiệp, ngân hàng và nhà đầu tư tin tưởng lựa chọn nhờ kinh nghiệm thực tiễn lâu năm cùng hệ thống chi nhánh rộng khắp toàn quốc.

Chúng tôi cung cấp đa dạng dịch vụ thẩm định giá như bất động sản, nhà xưởng, máy móc thiết bị, doanh nghiệp, tài sản vô hình và nhiều loại tài sản chuyên biệt khác. Với đội ngũ thẩm định viên giàu chuyên môn, quy trình làm việc minh bạch và tuân thủ đúng tiêu chuẩn thẩm định giá hiện hành, Đông Dương SunValue – Chi nhánh Đà Nẵng luôn đảm bảo kết quả thẩm định chính xác, khách quan và có giá trị pháp lý cao. Đây chính là giải pháp giúp doanh nghiệp tối ưu hoạt động mua bán, vay vốn, góp vốn, bảo hiểm và xử lý tài chính hiệu quả.

Đông Dương SunValue Đà Nẵng cam kết

• Chứng thư uy tín, được hơn 85% Ngân hàng – tổ chức tín dụng tại Việt Nam chấp thuận và sử dụng làm cơ sở cấp vay vốn tín dụng.
• Thấu hiểu mong muốn được tối ưu về giá trị tài sản của đối tác – khách hàng nhằm thực hiện các mục đích cụ thể.
• Kinh nghiệm thẩm định giá thực tế phong phú. Đông Dương SunValue đã định giá thành công hàng nghìn loại hình bất động sản, dự án đầu tư, thiết bị máy móc, tài nguyên, doanh nghiệp… trên toàn quốc.
• Quy trình thẩm định giá nhanh nhờ áp dụng chuyển đổi số vào quy trình thẩm định, phát hành, lưu trữ dữ liệu.
• Bảo hành giá trị 12 tháng sau thẩm định.
• Phí thẩm định tối ưu – cạnh tranh nhờ mạng lưới CN - PGD rộng khắp giúp tối ưu chi phí khảo sát, đi lại.
• Bảo mật thông tin khách hàng 100%.

Kết luận

Các phương pháp thẩm định giá phổ biến hiện nay đều có nguyên tắc và phạm vi áp dụng riêng. Việc lựa chọn đúng phương pháp sẽ giúp xác định giá trị tài sản chính xác hơn, hạn chế rủi ro và hỗ trợ hiệu quả cho các hoạt động đầu tư, mua bán, vay vốn hoặc xử lý pháp lý.

Nếu doanh nghiệp hoặc cá nhân đang cần thẩm định giá tài sản, việc lựa chọn đơn vị có chuyên môn và kinh nghiệm thực tế như Đông Dương SunValue – Chi nhánh Đà Nẵng, sẽ giúp quá trình định giá diễn ra nhanh chóng, minh bạch và đảm bảo độ tin cậy cao.

Thông tin liên hệ: 

• Hotline: 0901 300 949
• Website: thamdinhgiadanang.com