ĐẤT THUỘC QUY HOẠCH CÓ THẨM ĐỊNH GIÁ ĐƯỢC KHÔNG?

Không ít người cho rằng đất đã nằm trong quy hoạch thì không còn giá trị hoặc không thể thẩm định giá. Thực tế, đây là một quan niệm chưa chính xác.

Đất thuộc quy hoạch vẫn hoàn toàn có thể được thẩm định giá, tuy nhiên giá trị của tài sản sẽ được xem xét trên cơ sở rất nhiều yếu tố như loại quy hoạch, mức độ ảnh hưởng của quy hoạch, tình trạng pháp lý, khả năng sử dụng đất tại thời điểm định giá cũng như mục đích thẩm định.

• Xem thêm: Chi phí thẩm định giá bất động sản bao nhiêu

​

Hiểu đúng về đất thuộc quy hoạch

Quy hoạch sử dụng đất là việc Nhà nước phân bổ và xác định mục đích sử dụng đất trong từng giai đoạn phát triển kinh tế - xã hội. Một thửa đất có thể nằm trong nhiều dạng quy hoạch khác nhau như:

• Quy hoạch mở rộng đường giao thông.
• Quy hoạch khu đô thị.
• Quy hoạch công viên.
• Quy hoạch đất công cộng.
• Quy hoạch thương mại dịch vụ.
• Quy hoạch khu công nghiệp.
• Quy hoạch tái định cư.
• Quy hoạch chỉnh trang đô thị.

Điều quan trọng cần hiểu là: Có quy hoạch không đồng nghĩa với việc đất bị thu hồi ngay lập tức.

Nhiều khu vực đã được công bố quy hoạch nhưng nhiều năm sau vẫn chưa triển khai dự án. Trong khoảng thời gian đó, chủ sử dụng đất vẫn có nhiều quyền hợp pháp theo quy định pháp luật.

Chính vì vậy, việc xác định giá trị tài sản phải căn cứ vào thực trạng sử dụng đất tại thời điểm thẩm định, thay vì chỉ nhìn vào hai chữ "quy hoạch".

Đất thuộc quy hoạch có được thẩm định giá không?

Câu trả lời là Có.

Đơn vị thẩm định giá vẫn tiến hành xác định giá trị quyền sử dụng đất đối với các khu đất thuộc quy hoạch nếu tài sản đáp ứng điều kiện pháp lý để định giá.

Điều này xuất phát từ thực tế rằng giá trị bất động sản không biến mất khi xuất hiện quy hoạch. Thay vào đó, quy hoạch sẽ trở thành một trong những yếu tố ảnh hưởng đến giá trị thị trường.

Trong quá trình thẩm định, thẩm định viên sẽ đánh giá toàn diện:

• Quy hoạch đã được phê duyệt hay mới chỉ là định hướng.
• Đã có quyết định thu hồi đất hay chưa.
• Người sử dụng đất còn được phép xây dựng không.
• Có được chuyển nhượng không.
• Có được thế chấp ngân hàng không.
• Thời điểm dự kiến thực hiện quy hoạch.
• Khả năng khai thác thực tế của tài sản.

Những yếu tố này quyết định mức độ ảnh hưởng của quy hoạch đến giá trị bất động sản.

Không phải mọi loại quy hoạch đều làm giảm giá đất. Trên thực tế, quy hoạch có thể làm giảm, không ảnh hưởng, thậm chí làm tăng giá trị bất động sản.

Ví dụ:

Một khu đất nằm trong quy hoạch mở rộng tuyến đường lớn. Trong ngắn hạn, người mua có thể e ngại vì khả năng bị thu hồi một phần diện tích. Tuy nhiên khi tuyến đường hoàn thành, phần diện tích còn lại lại trở thành đất mặt tiền có giá trị thương mại rất cao.

Ngược lại, nếu đất thuộc quy hoạch công viên hoặc hành lang an toàn và gần như chắc chắn sẽ bị thu hồi thì giá trị thị trường sẽ giảm đáng kể. Do đó, không thể kết luận chỉ dựa trên việc đất có quy hoạch hay không.

Những yếu tố ảnh hưởng lớn đến kết quả thẩm định giá đất thuộc quy hoạch

Điểm quan trọng nhất trong quá trình thẩm định không phải là "đất có quy hoạch", mà là quy hoạch ảnh hưởng đến quyền sử dụng đất ở mức độ nào. Nếu quy hoạch mới được công bố nhưng chưa có kế hoạch sử dụng đất hằng năm, chủ sử dụng vẫn có thể khai thác tài sản tương đối ổn định.

Trong trường hợp này, giá trị thị trường thường không thay đổi quá lớn. Ngược lại, nếu dự án đã có quyết định thu hồi đất, thời gian thực hiện gần kề hoặc quyền xây dựng bị hạn chế nghiêm trọng thì giá trị sẽ giảm tương ứng. Ngoài yếu tố quy hoạch, đơn vị thẩm định còn xem xét:

• Hồ sơ pháp lý của quyền sử dụng đất.
• Mục đích sử dụng hiện tại.
• Thời hạn sử dụng đất.
• Hạ tầng khu vực.
• Khả năng sinh lợi.
• Giao dịch thực tế của các bất động sản tương tự.
• Xu hướng phát triển của thị trường địa phương.

Việc kết hợp nhiều nguồn dữ liệu giúp kết quả thẩm định phản ánh sát giá trị thị trường tại thời điểm định giá.

Đất quy hoạch có vay ngân hàng được không?

Việc ngân hàng có chấp nhận tài sản bảo đảm hay không không phụ thuộc hoàn toàn vào việc đất thuộc quy hoạch. Nhiều ngân hàng vẫn nhận thế chấp nếu:

• Quy hoạch chưa triển khai.
• Chưa có quyết định thu hồi.
• Hồ sơ pháp lý đầy đủ.
• Giá trị tài sản vẫn bảo đảm khả năng thu hồi nợ.

Trong trường hợp này, ngân hàng thường yêu cầu chứng thư thẩm định giá để đánh giá giá trị thực tế của tài sản trước khi quyết định cấp tín dụng.

Đất thuộc quy hoạch có mua bán được không?

Nhiều người cho rằng đất quy hoạch sẽ không thể chuyển nhượng. Thực tế không phải vậy. Nếu quyền sử dụng đất vẫn đáp ứng các điều kiện chuyển nhượng theo quy định pháp luật thì giao dịch vẫn có thể thực hiện.

Tuy nhiên, người mua cần hiểu rõ:

• Nội dung quy hoạch.
• Mức độ ảnh hưởng.
• Khả năng bị thu hồi.
• Thời gian thực hiện dự án.
• Giá trị thực tế sau khi quy hoạch triển khai.

Đây cũng chính là lý do nhiều bên lựa chọn dịch vụ thẩm định giá trước khi ký hợp đồng mua bán.

Khi nào nên thẩm định giá đất thuộc quy hoạch?

Trong thực tế, nhu cầu thẩm định phát sinh ở rất nhiều tình huống. Phổ biến nhất là trước khi mua bán bất động sản nhằm xác định mức giá hợp lý và hạn chế rủi ro trả giá quá cao. Doanh nghiệp cũng thường yêu cầu thẩm định khi góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tái cấu trúc tài sản hoặc lập báo cáo tài chính.

Đối với cá nhân, chứng thư thẩm định còn là cơ sở quan trọng khi vay vốn ngân hàng, giải quyết tranh chấp, phân chia tài sản, thừa kế hoặc thực hiện nghĩa vụ tài chính.

Trong các trường hợp này, việc có một kết quả định giá khách quan từ đơn vị độc lập sẽ giúp quá trình giao dịch minh bạch và thuận lợi hơn.

Đông Dương SunValue Đà Nẵng – Đơn vị thẩm định giá đất uy tín

Nếu bạn đang sở hữu hoặc có kế hoạch giao dịch một khu đất thuộc quy hoạch, việc xác định chính xác giá trị thị trường là bước quan trọng để hạn chế rủi ro và đưa ra quyết định đúng đắn.

Công ty CP Đầu tư và Thẩm định quốc tế Đông Dương – Chi nhánh Đà Nẵng cung cấp dịch vụ thẩm định giá đất, nhà ở và các loại bất động sản theo đúng quy định pháp luật, phục vụ đa dạng mục đích như vay vốn ngân hàng, mua bán, chuyển nhượng, góp vốn, cổ phần hóa, xử lý tài sản bảo đảm, giải quyết tranh chấp và nhiều nhu cầu khác.

Đội ngũ thẩm định viên giàu kinh nghiệm sẽ phân tích đầy đủ yếu tố quy hoạch, pháp lý, hiện trạng sử dụng và diễn biến thị trường để đưa ra mức giá khách quan, phù hợp với giá trị thực tế của tài sản tại thời điểm thẩm định.

Đông Dương SunValue Đà Nẵng cam kết

• Chứng thư uy tín, được hơn 85% Ngân hàng – tổ chức tín dụng tại Việt Nam chấp thuận và sử dụng làm cơ sở cấp vay vốn tín dụng.
• Thấu hiểu mong muốn được tối ưu về giá trị tài sản của đối tác – khách hàng nhằm thực hiện các mục đích cụ thể.
• Kinh nghiệm thẩm định giá thực tế phong phú. Đông Dương SunValue đã định giá thành công hàng nghìn loại hình bất động sản, dự án đầu tư, thiết bị máy móc, tài nguyên, doanh nghiệp… trên toàn quốc.
• Quy trình thẩm định giá nhanh nhờ áp dụng chuyển đổi số vào quy trình thẩm định, phát hành, lưu trữ dữ liệu.
• Bảo hành giá trị 12 tháng sau thẩm định.
• Phí thẩm định tối ưu – cạnh tranh nhờ mạng lưới CN - PGD rộng khắp giúp tối ưu chi phí khảo sát, đi lại.
• Bảo mật thông tin khách hàng 100%.

Kết luận

Đất thuộc quy hoạch hoàn toàn có thể được thẩm định giá. Tuy nhiên, kết quả định giá sẽ không chỉ phụ thuộc vào việc tài sản có nằm trong quy hoạch hay không mà còn phụ thuộc vào loại quy hoạch, mức độ ảnh hưởng đến quyền sử dụng đất, tình trạng pháp lý, khả năng khai thác và diễn biến của thị trường tại thời điểm thẩm định.

Liên hệ ngay Đông Dương SunValue Đà Nẵng để được tư vấn và báo phí dịch vụ thẩm định giá chi tiết!

Thông tin liên hệ: 

• Hotline: 0901 300 949
• Website: thamdinhgiadanang.com