LÀM THẾ NÀO ĐỂ BIẾT TÀI SẢN ĐANG ĐƯỢC ĐỊNH GIÁ CAO HAY THẤP

Khi mua bán, thế chấp, góp vốn hoặc chuyển nhượng, việc xác định tài sản đang được định giá cao hay thấp so với giá trị thực tế là rất quan trọng. Mức giá đưa ra chưa chắc phản ánh đúng giá trị tài sản, bởi kết quả định giá phụ thuộc vào thời điểm, mục đích, pháp lý, đặc điểm tài sản và phương pháp định giá. Đặc biệt với bất động sản, cần xem xét cơ sở hình thành mức giá thay vì chỉ dựa vào giá rao bán hoặc tài sản lân cận.

• Xem thêm: Danh sách top 5 công ty thẩm định giá uy tín tại Việt Nam

​

Định giá cao hay thấp được hiểu như thế nào?

Có thể hiểu đơn giản, định giá cao là khi mức giá được xác định cao hơn đáng kể so với giá trị hợp lý của tài sản tại thời điểm và trong điều kiện định giá cụ thể. Ngược lại, định giá thấp xảy ra khi mức giá được xác định thấp hơn giá trị hợp lý mà tài sản có thể đạt được trong những điều kiện thị trường phù hợp.

Ví dụ, một căn nhà được định giá 5 tỷ đồng nhưng trên thị trường có những căn tương tự được chào bán 6 tỷ đồng không đồng nghĩa căn nhà đó bị định giá thấp 1 tỷ đồng. Giá chào bán có thể bao gồm mức kỳ vọng của người bán, khả năng thương lượng, vị trí khác biệt, chất lượng công trình hoặc những yếu tố mà tài sản được so sánh không có.

Vì vậy, muốn biết tài sản có đang được định giá cao hay thấp, cần đối chiếu kết quả định giá với các dữ liệu thị trường và phân tích cụ thể đặc điểm của tài sản.

Cách kiểm tra lại tài sản đang được định giá cao hay thấp

So sánh với các tài sản tương đồng trên thị trường

Một tài sản được dùng để so sánh cần có những đặc điểm tương đồng nhất định về vị trí, diện tích, mục đích sử dụng, tình trạng pháp lý, khả năng khai thác, hiện trạng xây dựng và thời điểm giao dịch.

Chẳng hạn, khi kiểm tra giá trị một căn nhà tại Hà Nội, không nên chỉ lấy giá của một căn nhà ở cùng quận để so sánh. Hai căn nhà có thể khác nhau rất lớn về mặt tiền, chiều rộng đường, diện tích đất, hình dạng thửa đất, tầng cao, chất lượng công trình hoặc khả năng kinh doanh.

Do đó, nếu kết quả định giá cao hơn hoặc thấp hơn các tài sản tương đồng, cần tìm hiểu vì sao có sự chênh lệch trước khi kết luận kết quả định giá có vấn đề.

Phân biệt giá giao dịch với giá chào bán

Một sai lầm thường gặp khi tự kiểm tra giá trị tài sản là lấy giá đăng bán trên các nền tảng bất động sản làm căn cứ chính.

Giá chào bán thể hiện mức kỳ vọng của người bán, trong khi giá giao dịch phản ánh mức giá mà bên mua và bên bán thực sự thống nhất. Hai mức giá này có thể chênh lệch đáng kể.

Vì vậy, khi đánh giá một tài sản đang được định giá cao hay thấp, dữ liệu giao dịch thực tế có giá trị tham khảo cao hơn giá rao bán đơn thuần. Đây cũng là lý do việc thu thập và kiểm chứng thông tin thị trường đóng vai trò quan trọng trong hoạt động thẩm định giá.

Kiểm tra các yếu tố làm tăng hoặc giảm giá trị tài sản

Không phải tài sản nào có cùng diện tích cũng có cùng giá trị. Đối với nhà đất, giá trị có thể chịu ảnh hưởng bởi vị trí, mặt tiền, hạ tầng giao thông, quy hoạch, mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng, khả năng tiếp cận, môi trường xung quanh và tiềm năng khai thác.

Một căn nhà nằm trên tuyến đường có khả năng kinh doanh tốt có thể có giá trị cao hơn đáng kể so với căn nhà có diện tích tương đương nhưng nằm trong khu vực hạn chế kinh doanh.

Tương tự, một khu đất có vấn đề về pháp lý hoặc quy hoạch có thể có giá trị thấp hơn tài sản có hồ sơ pháp lý đầy đủ, dù hai khu đất nằm gần nhau. Do đó, nếu chỉ so sánh giá trên mỗi mét vuông mà bỏ qua đặc điểm riêng của tài sản thì rất dễ đưa ra kết luận sai.

Xem phương pháp thẩm định giá được sử dụng

Một kết quả thẩm định giá đáng tin cậy không chỉ nằm ở con số cuối cùng mà còn ở phương pháp và cơ sở phân tích để hình thành con số đó.

Tùy loại tài sản, mục đích và điều kiện thị trường, thẩm định viên có thể xem xét các phương pháp phù hợp như phương pháp so sánh, phương pháp chi phí, phương pháp thu nhập hoặc phương pháp thặng dư.

Mỗi phương pháp có cách tiếp cận khác nhau. Vì vậy, cùng một tài sản có thể xuất hiện những mức giá khác nhau nếu mục đích định giá, giả định định giá hoặc dữ liệu đầu vào khác nhau.

Nếu muốn kiểm tra một kết quả định giá, cần xem xét tại sao thẩm định viên lựa chọn phương pháp đó và dữ liệu nào được sử dụng để tính toán thay vì chỉ so sánh con số cuối cùng.

Những dấu hiệu có thể cho thấy tài sản đang bị định giá thấp

Một kết quả định giá có thể cần được xem xét lại nếu mức giá thấp hơn đáng kể so với các giao dịch thực tế của những tài sản tương đồng mà chưa có lý do hợp lý để giải thích.

Chẳng hạn, nhiều bất động sản có vị trí, diện tích, pháp lý và điều kiện khai thác tương đương đã giao dịch ở mức giá cao hơn đáng kể, trong khi tài sản đang được định giá không có yếu tố bất lợi tương ứng.

Ngoài ra, việc bỏ sót những yếu tố tạo giá trị như vị trí thương mại, khả năng cho thuê, lợi thế mặt tiền, quyền sử dụng đất hoặc tiềm năng khai thác cũng có thể khiến giá trị bị đánh giá thấp.

Tuy nhiên, chênh lệch giữa kết quả định giá và giá thị trường không tự động chứng minh rằng tài sản bị định giá thấp. Cần phân tích nguyên nhân và dữ liệu cụ thể trước khi đưa ra kết luận.

Dấu hiệu cho thấy tài sản có thể đang bị định giá cao

Ngược lại, nếu mức giá được xác định cao hơn đáng kể so với các giao dịch tương đồng nhưng không có lợi thế nổi bật về vị trí, pháp lý, công năng hoặc khả năng khai thác, kết quả đó cũng cần được kiểm tra.

Một trường hợp khác là khi mức giá phụ thuộc quá nhiều vào kỳ vọng tăng giá trong tương lai nhưng chưa có cơ sở thị trường đủ rõ ràng.

Đối với bất động sản, việc một khu vực đang “sốt giá” cũng không có nghĩa mọi tài sản trong khu vực đều có thể được định giá ở mức cao. Giá trị phải gắn với đặc điểm cụ thể của chính tài sản được thẩm định.

Đông Dương SunValue Đà Nẵng – Đơn vị thẩm định giá tài sản chuyên nghiệp

Khi cần xác định tài sản đang được định giá cao hay thấp, việc lựa chọn một đơn vị thẩm định giá có năng lực và kinh nghiệm là yếu tố quan trọng.

Công ty CP Đầu tư và Thẩm định Quốc tế Đông Dương – Chi nhánh Đà Nẵng cung cấp dịch vụ thẩm định giá nhiều nhóm tài sản như bất động sản, nhà đất, nhà xưởng, máy móc thiết bị và các loại tài sản khác, phục vụ nhiều nhu cầu như mua bán, thế chấp vay vốn, góp vốn, chuyển nhượng, xử lý tài sản và giải quyết tranh chấp.

Với quy trình khảo sát, thu thập dữ liệu và phân tích phù hợp, kết quả thẩm định giá giúp khách hàng có thêm cơ sở chuyên môn để đánh giá mức giá tài sản và đưa ra quyết định phù hợp.

Đông Dương SunValue Đà Nẵng cam kết

• Chứng thư uy tín, được hơn 85% Ngân hàng – tổ chức tín dụng tại Việt Nam chấp thuận và sử dụng làm cơ sở cấp vay vốn tín dụng.
• Thấu hiểu mong muốn được tối ưu về giá trị tài sản của đối tác – khách hàng nhằm thực hiện các mục đích cụ thể.
• Kinh nghiệm thẩm định giá thực tế phong phú. Đông Dương SunValue đã định giá thành công hàng nghìn loại hình bất động sản, dự án đầu tư, thiết bị máy móc, tài nguyên, doanh nghiệp… trên toàn quốc.
• Quy trình thẩm định giá nhanh nhờ áp dụng chuyển đổi số vào quy trình thẩm định, phát hành, lưu trữ dữ liệu.
• Bảo hành giá trị 12 tháng sau thẩm định.
• Phí thẩm định tối ưu – cạnh tranh nhờ mạng lưới CN - PGD rộng khắp giúp tối ưu chi phí khảo sát, đi lại.
• Bảo mật thông tin khách hàng 100%.

Kết luận

Để biết tài sản đang được định giá cao hay thấp, cần đối chiếu kết quả định giá với giá giao dịch thực tế, tài sản tương đồng, pháp lý, hiện trạng và các yếu tố thị trường tại thời điểm định giá.

Nếu bạn đang băn khoăn tài sản của mình đang được định giá cao hay thấp, hãy liên hệ Đông Dương SunValue Đà Nẵng để được tư vấn và thực hiện thẩm định giá theo đúng mục đích sử dụng.

Thông tin liên hệ: 

• Hotline: 0901 300 949
• Website: thamdinhgiadanang.com