NHỮNG YẾU TỐ LÀM GIẢM GIÁ TRỊ TÀI SẢN THẾ CHẤP

Tài sản có giá trị lớn chưa chắc được ngân hàng định giá cao khi thế chấp. Giá trị tài sản có thể bị ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố như pháp lý, vị trí, hiện trạng, khả năng khai thác và tính thanh khoản. Vậy những yếu tố nào làm giảm giá trị tài sản thế chấp và khiến kết quả định giá thấp hơn kỳ vọng?

• Xem thêm: Kết quả thẩm định giá thấp hơn kỳ vọng, chủ tài sản nên làm gì?

​

Giá trị tài sản thế chấp không chỉ phụ thuộc vào giá mua bán

Một cách hiểu khá phổ biến là tài sản mua với giá 5 tỷ đồng thì khi mang đi thế chấp cũng phải được định giá xấp xỉ 5 tỷ đồng. Tuy nhiên, đây không phải nguyên tắc xác định giá trị của tài sản.

Thẩm định giá là quá trình xác định giá trị tài sản tại một thời điểm và địa điểm nhất định trên cơ sở mục đích, cơ sở giá trị, đặc điểm tài sản và thông tin thị trường phù hợp. Đối với bất động sản, việc lựa chọn cách tiếp cận và phương pháp còn phụ thuộc vào đặc điểm tài sản, mục đích thẩm định, thời điểm thẩm định và khả năng thu thập dữ liệu.

Vì vậy, giá chủ sở hữu từng mua, giá đang rao bán hoặc mức giá mà người bán kỳ vọng không mặc nhiên là giá trị thẩm định.

Khi tài sản được sử dụng làm tài sản thế chấp, những đặc điểm có thể ảnh hưởng đến khả năng sử dụng, giao dịch và giá trị trên thị trường cần được xem xét đầy đủ.

Pháp lý không rõ ràng có thể kéo giá trị tài sản xuống đáng kể

Một trong những vấn đề đầu tiên cần nhìn vào khi đánh giá tài sản thế chấp là tình trạng pháp lý. Hai căn nhà có diện tích và vị trí gần như tương đương nhưng hồ sơ pháp lý khác nhau hoàn toàn có thể có giá trị khác nhau. Một tài sản có giấy tờ rõ ràng, quyền sử dụng hoặc quyền sở hữu được xác lập đầy đủ thường có lợi thế hơn tài sản đang tồn tại những điểm chưa rõ về pháp lý.

Chẳng hạn, diện tích thực tế khác với giấy tờ, công trình xây dựng chưa được thể hiện đầy đủ trên hồ sơ, quyền sử dụng đất có hạn chế hoặc tài sản đang phát sinh tranh chấp đều có thể làm tăng mức độ rủi ro khi giao dịch.

Trong hoạt động thẩm định giá, thông tin về đặc điểm pháp lý của tài sản là một phần quan trọng trong quá trình thu thập và phân tích thông tin. Chuẩn mực hiện hành cũng yêu cầu thẩm định viên phân tích các thông tin liên quan đến đặc điểm pháp lý, kinh tế - kỹ thuật và thị trường của tài sản.

Quy hoạch có thể làm giảm giá trị tài sản

Một bất động sản nằm trên vị trí đẹp chưa chắc đã giữ được mức giá cao nếu thông tin quy hoạch ảnh hưởng đến quyền sử dụng hoặc khả năng khai thác trong tương lai.

Điều quan trọng không phải cứ “dính quy hoạch” là giá trị sẽ giảm theo một tỷ lệ cố định. Mức độ ảnh hưởng phải được xem xét dựa trên loại quy hoạch, phạm vi ảnh hưởng, tình trạng thực hiện quy hoạch và tác động thực tế đến khả năng sử dụng tài sản.

Ví dụ, một phần diện tích nằm trong phạm vi quy hoạch giao thông sẽ tạo ra tác động khác với trường hợp toàn bộ tài sản nằm trong khu vực dự kiến dành cho công trình công cộng.

Quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, quy hoạch giao thông và khả năng chuyển mục đích sử dụng là những thông tin được xem xét khi phân tích việc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của bất động sản.

Vị trí xấu có thể khiến tài sản “mất giá” dù diện tích lớn

Trong bất động sản, diện tích không phải yếu tố duy nhất quyết định giá trị. Một thửa đất rộng nhưng nằm sâu trong hẻm, đường vào nhỏ, khó tiếp cận hoặc thường xuyên ngập nước có thể kém hấp dẫn hơn một thửa đất nhỏ hơn nhưng nằm ở vị trí thuận tiện.

Tương tự, cùng nằm trong một khu vực nhưng khả năng tiếp cận giao thông, mặt tiền, chiều rộng đường, khoảng cách tới các tiện ích và môi trường xung quanh khác nhau sẽ tạo ra sự khác biệt về giá.

Đây là lý do khi so sánh các bất động sản, thẩm định viên không thể chỉ lấy giá/m² của một tài sản gần đó rồi áp dụng trực tiếp cho tài sản cần thẩm định. Các khác biệt về vị trí, diện tích, hình dạng, pháp lý, hạ tầng và những đặc điểm có ảnh hưởng đến giá trị cần được phân tích.

Hình dạng và đặc điểm thửa đất không thuận lợi

Có những tài sản nhìn trên giấy tờ có diện tích rất lớn nhưng khả năng khai thác thực tế lại không tương xứng. Đất quá hẹp, méo, tóp hậu, bị chia cắt hoặc khó bố trí công trình có thể khiến người mua phải bỏ thêm chi phí để cải tạo hoặc chấp nhận hạn chế trong quá trình sử dụng.

Điều này đặc biệt đáng chú ý với những tài sản được định hướng xây dựng, kinh doanh hoặc khai thác thương mại. Giá trị của tài sản không chỉ nằm ở số mét vuông mà còn nằm ở khả năng biến diện tích đó thành công năng có ích.

Nhà xuống cấp: diện tích lớn nhưng giá trị chưa chắc cao

Đối với nhà đất, phần công trình xây dựng cũng cần được xem xét riêng với giá trị quyền sử dụng đất. Một căn nhà đã sử dụng lâu năm, kết cấu xuống cấp, hệ thống điện nước cũ hoặc cần sửa chữa lớn sẽ khiến người mua phải tính thêm chi phí sau khi nhận chuyển nhượng. Khi đó, giá trị của toàn bộ bất động sản không thể chỉ được nhìn qua diện tích sàn hay số tầng.

Tình trạng thực tế, tuổi đời, chất lượng xây dựng và mức độ hao mòn là những thông tin có ý nghĩa trong quá trình phân tích tài sản. Đối với các tài sản hữu hình đã qua sử dụng, việc xem xét hiện trạng và mức độ hao mòn cũng là một nội dung được đặt ra trong hoạt động thu thập, phân tích thông tin thẩm định giá.

Thanh khoản thấp: tài sản có giá nhưng khó bán

Một bất động sản có thể được kỳ vọng ở mức giá cao nhưng nếu thị trường có rất ít người mua, thời gian bán kéo dài hoặc tài sản có đặc điểm quá đặc thù thì khả năng giao dịch thực tế sẽ bị hạn chế.

Ví dụ, một nhà xưởng được thiết kế chuyên biệt cho một ngành sản xuất nhất định có thể rất hữu ích với đúng doanh nghiệp cần công năng đó. Nhưng khi tìm người mua khác, việc chuyển đổi công năng có thể khó khăn và tốn kém.

Khi thị trường dành cho tài sản hẹp, giá trị của nó có thể không được hỗ trợ như một bất động sản phổ thông có nhiều nhóm khách hàng.

Thị trường đang giảm cũng tác động trực tiếp đến giá trị

Cùng một căn nhà, cùng một thửa đất nhưng kết quả thẩm định ở hai thời điểm khác nhau có thể không giống nhau nếu điều kiện thị trường đã thay đổi. Khi nhu cầu giảm, giao dịch chậm, nguồn cung tăng hoặc tâm lý người mua thận trọng hơn, mặt bằng giá có thể chịu áp lực.

Ngược lại, một khu vực đang phát triển mạnh về hạ tầng, dân cư và hoạt động kinh tế có thể tạo ra xu hướng tích cực cho giá trị bất động sản.

Theo các chuẩn mực thẩm định giá, thông tin thị trường, cung cầu, điều kiện giao dịch và các yếu tố kinh tế - xã hội có ảnh hưởng đến tài sản cần được thu thập và phân tích thay vì chỉ dựa vào một mức giá được quảng cáo trên thị trường.

Vì sao tài sản thế chấp thường được định giá thấp hơn kỳ vọng?

Có một điểm cần phân biệt rõ: giá trị tài sản và số tiền ngân hàng cho vay không phải là một. Ngay cả khi tài sản được xác định có một mức giá trị nhất định, khoản vay thực tế còn phụ thuộc vào chính sách tín dụng, loại tài sản, hồ sơ khách hàng, mục đích vay và các điều kiện khác của tổ chức tín dụng.

Do đó, nếu ngân hàng thông báo tài sản được định giá thấp hơn mức chủ sở hữu kỳ vọng, không nên lập tức kết luận rằng tài sản bị “ép giá”.

Cần xác định trước giá trị thấp hơn xuất phát từ đâu: pháp lý, quy hoạch, hiện trạng, vị trí, dữ liệu thị trường, tính thanh khoản hay một đặc điểm riêng nào khác của tài sản.

Đơn vị thẩm định giá tài sản thế chấp vay vốn ngân hàng uy tín tại Việt Nam

Khi tài sản được sử dụng để thế chấp, kết quả thẩm định có thể ảnh hưởng trực tiếp đến phương án vay vốn và quyết định tài chính của chủ sở hữu. Vì vậy, điều quan trọng không chỉ là tìm một mức giá cao mà là xác định giá trị có cơ sở, khách quan và phù hợp với mục đích thẩm định.

Công ty Đầu tư Và Thẩm định Quốc tế Đông Dương – Chi nhánh Đà Nẵng, cung cấp dịch vụ thẩm định giá nhà đất, bất động sản, máy móc thiết bị và nhiều loại tài sản khác phục vụ nhu cầu vay vốn, thế chấp, mua bán, góp vốn, xử lý tài sản và các mục đích hợp pháp khác.

Chứng thư thẩm định giá của chúng tôi luôn đảm bảo các tiêu chuẩn thẩm định giá, được cơ quan công quyền, tổ chức tài chính, ngân hàng cấp thuận, sử dụng làm căn cứ trong các hoạt động phê duyệt tín dụng.

Đông Dương SunValue Đà Nẵng cam kết

• Chứng thư uy tín, được hơn 85% Ngân hàng – tổ chức tín dụng tại Việt Nam chấp thuận và sử dụng làm cơ sở cấp vay vốn tín dụng.
• Thấu hiểu mong muốn được tối ưu về giá trị tài sản của đối tác – khách hàng nhằm thực hiện các mục đích cụ thể.
• Kinh nghiệm thẩm định giá thực tế phong phú. Đông Dương SunValue đã định giá thành công hàng nghìn loại hình bất động sản, dự án đầu tư, thiết bị máy móc, tài nguyên, doanh nghiệp… trên toàn quốc.
• Quy trình thẩm định giá nhanh nhờ áp dụng chuyển đổi số vào quy trình thẩm định, phát hành, lưu trữ dữ liệu.
• Bảo hành giá trị 12 tháng sau thẩm định.
• Phí thẩm định tối ưu – cạnh tranh nhờ mạng lưới CN - PGD rộng khắp giúp tối ưu chi phí khảo sát, đi lại.
• Bảo mật thông tin khách hàng 100%.

Kết luận

Những yếu tố làm giảm giá trị tài sản thế chấp không chỉ nằm ở giá thị trường mà còn đến từ những vấn đề rất cụ thể của tài sản như pháp lý, quy hoạch, vị trí, hình dạng, hiện trạng công trình, khả năng khai thác và thanh khoản. Đông Dương SunValue Đà Nẵng – đồng hành cùng khách hàng trong việc xác định giá trị tài sản khách quan, độc lập và có cơ sở.

Thông tin liên hệ: 

• Hotline: 0901 300 949
• Website: thamdinhgiadanang.com