ĐẤU GIÁ ĐẤT: ÁP DỤNG BẢNG GIÁ ĐẤT HAY GIÁ CỤ THỂ?

Xác định giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất là bước then chốt trong việc bảo đảm minh bạch, đúng pháp luật và tối ưu giá trị ngân sách nhà nước. Tuy nhiên, trên thực tế, rất nhiều địa phương, doanh nghiệp và nhà đầu tư vẫn lúng túng với câu hỏi: "Khi đấu giá đất, áp dụng bảng giá đất hay giá đất cụ thể?"

Luật Đất đai năm 2024 đã quy định rõ, nhưng để vận dụng chính xác cần phân biệt điều kiện áp dụng từng loại giá. Nếu áp dụng sai, có thể dẫn đến thất thoát ngân sách, bị yêu cầu thẩm định lại, thậm chí hủy kết quả đấu giá.

• Xem thêm: Đà Nẵng thành lập hội đồng thẩm định giá đất tăng tính minh bạch và đúng quy định
• Xem thêm: Thẩm định giá đất - Bước quan trọng khi tính thuế đất đai

​

Cơ Sở Pháp Lý Liên Quan

Theo Điểm i khoản 1 Điều 159 Luật Đất đai 2024, bảng giá đất được dùng làm giá khởi điểm khi đấu giá quyền sử dụng đất đối với các thửa đất hoặc khu đất đã được đầu tư hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch chi tiết xây dựng.

Trong khi đó, đối với các trường hợp còn lại, Luật quy định phải xác định giá đất cụ thể để làm cơ sở tính giá khởi điểm trong đấu giá Nhà nước giao đất, cho thuê đất.

Ngoài ra, khoản 1 Điều 257 Luật Đất đai 2024 cho phép UBND cấp tỉnh điều chỉnh bảng giá đất trong trường hợp cần thiết để phù hợp với biến động giá thị trường.

Khi nào áp dụng bảng giá đất trong đấu giá?

Bảng giá đất chỉ được áp dụng làm giá khởi điểm nếu thửa đất hoặc khu đất đã hoàn thành đầu tư hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch chi tiết được phê duyệt.

Điều này có nghĩa là:

• Hệ thống giao thông nội khu phải hoàn chỉnh.
• Hệ thống cấp điện, cấp nước, thoát nước, viễn thông phải được xây dựng đầy đủ.
• Việc đầu tư hạ tầng phải phù hợp và khớp với quy hoạch chi tiết đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt.

Khi đáp ứng các điều kiện trên, giá khởi điểm sẽ được xác định theo bảng giá đất.
Trường hợp bảng giá đất hiện hành thấp hơn nhiều so với giá thị trường, UBND cấp tỉnh có thể quyết định điều chỉnh bảng giá đất, chứ không được chuyển sang áp dụng giá đất cụ thể.

Nói cách khác, yếu tố quyết định ở đây không phải giá thị trường cao hay thấp, mà là khu đất đã hoàn thành hạ tầng hay chưa.

Khi nào áp dụng giá đất cụ thể?

Nếu khu đất chưa được đầu tư hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch chi tiết hoặc không thuộc các trường hợp được phép áp dụng bảng giá đất theo Điều 159, thì giá khởi điểm bắt buộc phải xác định thông qua giá đất cụ thể.

Giá đất cụ thể được xác định thông qua các phương pháp chuyên môn như:

• Phương pháp so sánh trực tiếp
• Phương pháp chiết trừ
• Phương pháp thu nhập
• Phương pháp thặng dư
• Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất

Quy trình xác định giá đất cụ thể phải được Hội đồng thẩm định giá đất cấp tỉnh thẩm định và UBND tỉnh quyết định. Điều này đảm bảo giá khởi điểm tiệm cận giá thị trường và hạn chế thất thoát ngân sách.

Nếu giá thị trường cao hơn nhiều so với bảng giá đất thì có được đổi sang dùng giá đất cụ thể không?

Nhiều địa phương và tổ chức đấu giá băn khoăn vấn đề này. Tuy nhiên, Luật quy định rất rõ:

• Nếu thửa đất đủ điều kiện áp dụng bảng giá đất (tức là đã hoàn thành đầu tư hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch) thì phải sử dụng bảng giá đất.
• Không được tự ý chuyển sang dùng giá đất cụ thể, dù giá thị trường cao hơn nhiều.

Trong trường hợp bảng giá đất không phản ánh đúng giá thị trường, giải pháp đúng không phải là chuyển sang giá đất cụ thể, mà là UBND cấp tỉnh thực hiện điều chỉnh bảng giá đất theo Điều 257.

Đơn vị thẩm định giá đất cho mục đích đấu giá uy tín hàng đầu Việt Nam

Trong bối cảnh thị trường đất đai có nhiều biến động, việc xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất đòi hỏi độ chính xác cao, căn cứ pháp lý rõ ràng và phương pháp thẩm định khoa học. Công ty Đầu Tư Và Thẩm Định Giá Quốc Tế Đông Dương – Chi nhánh Đà Nẵng là một trong những đơn vị tiên phong cung cấp dịch vụ thẩm định giá đất phục vụ đấu giá tại Việt Nam. Với hơn 23 năm kinh nghiệm chuyên sâu trong ngành, chúng tôi tự hào là đối tác thẩm định giá độc lập luôn được các ngân hàng, tổ chức tín dụng và cơ quan nhà nước tin tưởng lựa chọn.

Chúng tôi thực hiện thẩm định giá đất cho mục đích đấu giá dựa trên:

• Cơ sở pháp lý theo Luật Đất đai, Luật Giá, Thông tư – Nghị định hiện hành.
• Phân tích hiện trạng hạ tầng kỹ thuật, vị trí, mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất.
• Thu thập – kiểm chứng dữ liệu thị trường độc lập và khách quan.
• Áp dụng đầy đủ các phương pháp định giá quốc tế & quy chuẩn trong nước.
• Hội đồng chuyên môn thẩm tra & kiểm soát chất lượng trước khi phát hành chứng thư.

Đông Dương SunValue cam kết

• Chứng thư uy tín, được hơn 85% Ngân hàng – tổ chức tín dụng tại Việt Nam chấp thuận và sử dụng làm cơ sở cấp vay vốn tín dụng.
• Thấu hiểu mong muốn được tối ưu về giá trị tài sản của đối tác – khách hàng nhằm thực hiện các mục đích cụ thể.
• Kinh nghiệm thẩm định giá thực tế phong phú. Đông Dương SunValue đã định giá thành công hàng nghìn loại hình bất động sản, dự án đầu tư, thiết bị máy móc, tài nguyên, doanh nghiệp… trên toàn quốc.
• Quy trình thẩm định giá nhanh nhờ áp dụng chuyển đổi số vào quy trình thẩm định, phát hành, lưu trữ dữ liệu.
• Bảo hành giá trị 12 tháng sau thẩm định.
• Phí thẩm định tối ưu – cạnh tranh nhờ mạng lưới CN - PGD rộng khắp giúp tối ưu chi phí khảo sát, đi lại.
• Bảo mật thông tin khách hàng 100%.

Kết luận

Việc áp dụng bảng giá đất hay giá đất cụ thể để xác định giá khởi điểm đấu giá phụ thuộc vào tình trạng hạ tầng của thửa đất. Nếu đất đã hoàn thiện hạ tầng theo quy hoạch thì dùng bảng giá đất (có thể điều chỉnh khi cần). Nếu đất chưa hoàn thiện hạ tầng, thì phải xác định giá đất cụ thể để đảm bảo sát với giá thị trường và đúng quy định pháp luật.

Nếu bạn đang tìm dịch vụ thẩm định giá đất cho mục đích đấu giá, đừng ngần ngại liên hệ với Đông Dương SunValue Đà Nẵng để được tư vấn chi tiết và chuyên nghiệp!

• Hotline: 0901 300 949
• Website: thamdinhgiadanang.com