THẨM ĐỊNH GIÁ NHÀ ĐẤT 2025: CÁCH ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN CHUẨN XÁC NHẤT

Thẩm định giá nhà đất, định giá bất động sản không chỉ giúp nhà đầu tư đưa ra quyết định sáng suốt mà còn giúp ngân hàng, tổ chức tín dụng kiểm soát rủi ro trong hoạt động cho vay. 

• Xem thêm: Thẩm định giá bất động sản
• Xem thêm: Thẩm định giá bất động sản cho mục đích vay vốn ngân hàng​

Thị trường bất động sản năm 2025 tuy có những điểm khởi sắc, đặc biệt ở phân khúc bất động sản nhà ở và bất động sản công nghiệp, tạo điều kiện thuận lợi cho các nhà đầu tư quay lại thị trường. Đặc biệt, sáp nhập tỉnh thành cũng là đòn bẩy để bất động sản ở nhiều tỉnh thành đón sóng “đầu tư”. Tuy nhiên, bên cạnh những mặt tích cực, nhà đầu tư cần cẩn trọng với những làn sóng sốt đất ảo. Nếu không tỉnh táo, nhà đầu tư có thể rơi vào bẫy đầu tư lướt sóng, dẫn đến thua lỗ khi thị trường hạ nhiệt.

Trong bối cảnh thị trường còn nhiều biến động và thông tin nhiễu loạn như hiện nay, định giá đúng là nền tảng để đảm bảo tính minh bạch, tránh bị cuốn vào các cơn sốt đất ảo hoặc đầu tư sai chỗ.

Nhà đất là gì?

Nhà đất hay còn gọi là bất động sản là những tài sản bao gồm đất đai hoặc những tài sản gắn liền với đất như nhà cửa, công trình xây dựng theo quy định của pháp luật.

Thẩm định giá nhà đất là gì?

Thẩm định giá nhà đất là quá trình xác định giá trị thực tế của bất động sản tại một thời điểm nhất định, dựa trên các yếu tố như vị trí, diện tích, pháp lý, tình trạng hiện hữu và thị trường. Đây là công cụ quan trọng giúp người mua, người bán, ngân hàng, nhà đầu tư đưa ra quyết định chính xác và hiệu quả.

Khác với "giá rao bán", thẩm định giá cung cấp con số khách quan và có cơ sở pháp lý, thường được thực hiện bởi các công ty thẩm định giá đủ điều kiện hoạt động kinh doanh dịch vụ thẩm định giá được Bộ Tài Chính cấp phép.

Các loại hình nhà đất có thể thẩm định giá

• Thẩm định giá công trình xây dựng: Nhà ở, căn hộ chung cư, nhà xưởng, văn phòng, TTTM, khách sạn, dự án bất động sản, bất động sản công nghiệp…
• Thẩm định giá đất đai: Đất nông nghiệp, đất nuôi trồng thủy sản, đất trồng cây lâu năm, đất rừng, đất chưa sử dụng.
• Thẩm định giá bất động sản đặc biệt: Nhà thờ, nghĩa trang, công trình bảo tồn quốc giá.

Tại sao cần thẩm định giá nhà đất?

• Đối với người mua: Thẩm định giá giúp người mua biết được giá trị thực tế của bất động sản, tránh bị mua "hớ" do giá chào bán bị đẩy lên quá cao so với thị trường. 
• Đối với người bán: Thẩm định giá nhà đất giúp người bán đưa ra mức giá chào bán hợp lý, tránh tình trạng rao bán quá cao khiến bất động sản không thể bán được hoặc bán lỗ với mức giá thấp hơn so với giá trị thực. 
• Đối với nhà đầu tư: Thẩm định giá nhà đất giúp nhà đầu tư hạn chế rủi ro khi tham gia thị trường, tránh đầu tư vào các khu vực bị “thổi giá” hoặc thiếu khả năng phát triển. Ngoài ra, nó còn hỗ trợ quá trình ra quyết định mua - bán hoặc giữ tài sản đúng thời điểm.
• Đối với ngân hàng và tổ chức tín dụng: Các ngân hàng sử dụng kết quả thẩm định giá nhà đất để xác định giá trị tài sản đảm bảo cho các khoản vay. Việc định giá chính xác giúp ngân hàng kiểm soát rủi ro tín dụng, đảm bảo giá trị thế chấp phù hợp với khoản vay được cấp. Đồng thời, còn giúp người vay tiếp cận được khoản vay cao hơn với chi phí hợp lý.
• Đối với cơ quan Nhà nước: Cơ quan quản lý Nhà nước cần thẩm định giá bất động sản để phục vụ cho mục đích thu hồi đất, bồi thường, tính thuế chuyển nhượng, đấu giá tài sản công hoặc xác định nghĩa vụ tài chính của người dân. 

Các phương pháp thẩm định giá nhà đất chuẩn xác nhất năm 2025

Việc lựa chọn phương pháp thẩm định giá nhà đất chính xác phụ thuộc vào loại hình tài sản, mục tiêu định giá và đặc điểm thị trường tại thời điểm định giá. Dưới đây là những phương pháp phổ biến và được giới chuyên gia đánh giá cao về độ chính xác và thực tiễn.

Phương pháp so sánh

So sánh bất động sản cần định giá với các tài sản tương tự đã giao dịch gần đây (cùng khu vực, diện tích, hạ tầng). Đây là phương pháp phổ biến nhất, phù hợp với thị trường minh bạch và có nhiều dữ liệu.

Phương pháp chi phí thay thế

Phương pháp này ước lượng chi phí để xây dựng một tài sản có chức năng tương đương nhưng không nhất thiết giống hệt. Đây là phương pháp thực tiễn hơn trong bối cảnh giá vật liệu và kỹ thuật xây dựng thay đổi nhanh, giúp phản ánh giá trị sử dụng thực tế của tài sản.

Phương pháp chi phí tái tạo

Phương pháp này tính giá trị của tài sản bằng cách ước tính chi phí xây dựng lại công trình giống hệt bản gốc với vật liệu, thiết kế và kỹ thuật hiện tại, sau đó trừ đi phần khấu hao. Phù hợp với những tài sản đặc thù, khó so sánh trên thị trường như công trình di tích, tòa nhà cổ hoặc trụ sở cơ quan nhà nước.

Phương pháp lợi nhuận

Phương pháp này thường được áp dụng cho các bất động sản như khách sạn, trung tâm thương mại, nhà máy... Giá trị tài sản được xác định từ tổng lợi nhuận thuần sau khi trừ chi phí vận hành. Phương pháp lợi nhuận đòi hỏi phân tích tài chính sâu, phù hợp với nhà đầu tư chuyên nghiệp.

Phương pháp thu nhập 

Phương pháp này dựa trên dòng tiền dự kiến thu được từ tài sản (thường là cho thuê) và chiết khấu về hiện tại theo một tỷ suất sinh lời hợp lý. Đây là phương pháp hiệu quả để định giá bất động sản thương mại, văn phòng, căn hộ cho thuê... khi dòng thu nhập ổn định và có thể dự đoán.

Phương pháp thặng dư

Dành cho các khu đất hoặc dự án chưa phát triển, phương pháp thặng dư tính giá trị đất bằng cách lấy tổng giá trị phát triển hoàn chỉnh trừ đi chi phí xây dựng, chi phí đầu tư và lợi nhuận kỳ vọng của nhà phát triển. Đây là công cụ quan trọng trong định giá quỹ đất tiềm năng hoặc trong các thương vụ M&A dự án bất động sản.

Phí định giá nhà đất 2025 là bao nhiêu? 

Chi phí thẩm định giá bất động sản phụ thuộc vào từng loại hình tài sản và mỗi công ty thẩm định giá đều có mức chi phí riêng. Thông thường, chi phí thẩm định giá bất động sản sẽ tính theo tỷ lệ phần trăm giá trị bất động sản. Bên cạnh đó, phí này cũng có thể tính theo mức phí cố định của từng công ty thẩm định giá. 

Ngoài ra, phí định giá bất động sản còn có thể phát sinh thêm các chi phí khác như: chi phí khảo sát, VAT (nếu có).

Có thể tự định giá nhà đất tại nhà không? 

Bạn có thể tự ước tính bằng cách khảo sát thị trường, so sánh giao dịch tương tự. Tuy nhiên, độ chính xác phụ thuộc vào kinh nghiệm cá nhân và độ minh bạch của dữ liệu. Chỉ nên dùng để tham khảo, không dùng trong giao dịch pháp lý.

Định giá nhà đất online có chính xác không?

Định giá nhà đất online trên website, app chỉ mang tính ước lượng tham khảo. Độ chính xác phụ thuộc vào nguồn dữ liệu và thuật toán, thường sai số từ 10–20% so với giá thực tế. Với giao dịch lớn, nên thuê đơn vị thẩm định giá chuyên nghiệp, có đủ năng lực chuyên môn thực hiện.

Có thể dùng chứng thư thẩm định giá nhà đất để vay ngân hàng nào?

Bạn hoàn toàn có thể dùng chứng thư thẩm định giá để vay ngân hàng, nhưng chỉ khi chứng thư đó được phát hành bởi đơn vị thẩm định giá đủ điều kiện pháp lý và được ngân hàng chấp nhận.

Tuy nhiên, mỗi ngân hàng có danh sách các công ty thẩm định giá được phê duyệt riêng, gọi là "đơn vị thẩm định giá đối tác". Họ chỉ chấp nhận chứng thư từ các đơn vị nằm trong danh sách này.

Công ty Đầu Tư Và Thẩm Định Giá Quốc Tế Đông Dương đã và đang là đối tác của hơn 20 ngân hàng và tổ chức tài chính trong và ngoài nước, tiêu biểu như: MSB, SHB, BIDV, Vietcombank, VietinBank, Techcombank, ACB, MB Bank, VPBank, TPBank, HDBank… Khi sử dụng dịch vụ thẩm định giá nhà đất của chúng tôi luôn được các ngân hàng tin được sử dụng làm căn cứ trong các hoạt động vay vốn, cấp tín dụng, nhờ vậy bạn tiếp cận với nguồn vốn dễ dàng hơn.

Công ty thẩm định giá nhà đất uy tín tại Việt Nam - Công Ty Đầu Tư Và Thẩm Định Giá Quốc Tế Đông Dương

Với kinh nghiệm hơn 23 năm trong lĩnh vực thẩm định giá, Công Ty Đầu Tư Và Thẩm Định Giá Quốc Tế Đông Dương đã khẳng định vị thế Top 1 thị trường về uy tín cũng như chất lượng dịch vụ.

Mạng lưới 50 chi nhánh - PGD trên toàn quốc, dịch vụ thẩm định giá nhà đất của chúng tôi nhanh chóng tiếp cận mọi tỉnh thành từ Bắc vào Nam. Và đây cũng là một trong những lợi thế hàng đầu giúp chúng tôi sở xây dựng cơ sở dữ liệu phong phú, cập nhật nhanh chóng giá đất từng tỉnh thành, từ đó đưa ra kết quả thẩm định giá nhanh chóng, chính xác.

Công Ty Đầu Tư Và Thẩm Định Giá Quốc Tế Đông Dương cam kết

• Dịch vụ tư vấn thẩm định giá bđs miễn phí, báo phí nhanh chóng chỉ trong vòng 1 giờ.
• Bảo hành giá trị 12 tháng sau thẩm định.
• Bảo mật thông tin khách hàng 100%.
• Chứng thư thẩm định giá uy tín, được hơn 85% ngân hàng và tổ chức tín dụng tại Việt Nam chấp thuận.
• Đội ngũ thẩm định viên giàu kinh nghiệm và chuyên môn vững vàng trong lĩnh vực thẩm định giá.
• Phí thẩm định giá bất động sản cạnh tranh nhất thị trường.

Kết luận

Thẩm định giá nhà đất luôn là ưu tiên số một trong mọi giao dịch bất động sản năm 2025. Dù bạn là người bán, người mua hay nhà đầu tư, dịch vụ định giá bất động sản chính là yếu tố then chốt giúp bạn đưa ra quyết định tài chính đúng đắn, hiệu quả trong mọi giao dịch.

Nếu bạn đang tìm kiếm dịch vụ thẩm định giá nhà đất uy tín tại Đà Nẵng, đừng ngần ngại liên hệ Công Ty Đầu Tư Và Thẩm Định Giá Quốc Tế Đông Dương - Chi nhánh Đà Nẵng để được tư vấn chi tiết và chuyên nghiệp.

• Hotline: 0901 300 949
• Website: thamdinhgiadanang.com