CHUYỂN NHƯỢNG NHÀ MÁY CẦN THẨM ĐỊNH GIÁ NHỮNG TÀI SẢN NÀO?

Chuyển nhượng nhà máy hay mua bán cơ sở sản xuất, nhà xưởng trong các giao dịch M&A không chỉ dừng lại ở việc định giá đất và nhà xưởng. Một cơ sở vận hành hoàn chỉnh còn bao gồm máy móc thiết bị, dây chuyền sản xuất, hệ thống kỹ thuật và các công trình phụ trợ. Việc bỏ sót các tài sản đi kèm sẽ làm sai lệch tổng giá trị thương vụ, gây bất lợi khi đàm phán và phát sinh rủi ro tài chính cho cả bên mua lẫn bên bán. Vậy chuyển nhượng nhà máy cần thẩm định giá những tài sản nào? Cùng tìm hiểu danh mục tài sản chi tiết cần xác định ngay dưới đây.

• Xem thêm: Thẩm định giá nhà máy để vay vốn ngân hàng

​

Vì sao chuyển nhượng nhà máy cần thẩm định giá tài sản?

Nhà máy thường là một tổ hợp tài sản có tính liên kết cao. Giá trị của toàn bộ cơ sở sản xuất không đơn giản bằng giá đất cộng giá xây dựng nhà xưởng. Một dây chuyền sản xuất còn hoạt động tốt, hệ thống điện công nghiệp được đầu tư đồng bộ hoặc các thiết bị chuyên dụng có thể tạo ra giá trị đáng kể trong giao dịch.

Ngược lại, một nhà máy có diện tích lớn nhưng máy móc đã lỗi thời, công trình xuống cấp, thời hạn sử dụng đất còn ngắn hoặc tồn tại hạn chế về pháp lý có thể có giá trị thực tế thấp hơn nhiều so với kỳ vọng của bên bán.

Theo quy định của pháp luật về giá, thẩm định giá là hoạt động xác định giá trị bằng tiền của tài sản tại một địa điểm, thời điểm và cho một mục đích nhất định theo tiêu chuẩn thẩm định giá. Kết quả thẩm định giá được sử dụng làm một trong những căn cứ để chủ sở hữu, người có quyền sử dụng tài sản và các bên liên quan xem xét, quyết định về giá.

Vì vậy, khi chuyển nhượng nhà máy, vấn đề quan trọng không phải chỉ là “định giá nhà máy bao nhiêu” mà trước hết phải xác định nhà máy đang bao gồm những tài sản nào và tài sản nào thực sự thuộc phạm vi giao dịch.

Chuyển nhượng nhà máy cần thẩm định giá những tài sản nào?

Tùy cấu trúc giao dịch, phạm vi thẩm định có thể khác nhau. Tuy nhiên, một nhà máy thông thường có thể được xem xét trên các nhóm tài sản chính gồm quyền sử dụng đất, nhà xưởng và công trình xây dựng, máy móc thiết bị, dây chuyền sản xuất, hệ thống kỹ thuật và công trình phụ trợ.

Quyền sử dụng đất của nhà máy

Đây thường là một trong những thành phần có giá trị lớn nhất khi chuyển nhượng nhà máy.

Thẩm định viên cần xem xét các yếu tố như diện tích đất, vị trí, mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng, hình thức sử dụng đất, nguồn gốc sử dụng, hiện trạng và các quyền, hạn chế liên quan đến quyền sử dụng đất.

Đối với nhà máy trong khu công nghiệp, cần xem xét thêm đặc điểm của quỹ đất và hình thức sử dụng hoặc thuê đất theo hồ sơ pháp lý cụ thể. Không nên mặc định rằng giá trị đất của mọi nhà máy trong cùng một khu công nghiệp là giống nhau.

Các yếu tố như vị trí lô đất, khả năng tiếp cận giao thông, hạ tầng khu vực, diện tích, thời hạn sử dụng còn lại và mục đích sử dụng có thể ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị.

Luật Đất đai số 31/2024/QH15 hiện là một trong những văn bản pháp lý quan trọng cần được xem xét đối với các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Luật được ban hành ngày 18/01/2024 và có hiệu lực từ ngày 01/01/2025.

Lưu ý: giá trị quyền sử dụng đất và khả năng chuyển giao quyền sử dụng đất không phải lúc nào cũng đồng nhất với giá trị của toàn bộ nhà máy.

Nhà xưởng và các công trình xây dựng

Phạm vi thẩm định có thể bao gồm:

• Thẩm định giá nhà xưởng sản xuất
• Thẩm định giá nhà kho, nhà điều hành
• Thẩm định giá văn phòng, nhà bảo vệ, nhà ăn, khu phụ trợ
• Thẩm định giá công trình kỹ thuật
• Các hạng mục xây dựng khác thuộc phạm vi chuyển nhượng.

Giá trị của công trình không chỉ phụ thuộc vào diện tích xây dựng mà còn liên quan đến chất lượng còn lại, tuổi đời, kết cấu, công năng, mức độ hao mòn và khả năng tiếp tục khai thác.

Chẳng hạn, hai nhà xưởng cùng có diện tích 10.000 m² nhưng một nhà xưởng được xây dựng để phục vụ ngành thực phẩm, có hệ thống sàn, xử lý vệ sinh và kiểm soát môi trường chuyên biệt, có thể có đặc điểm giá trị rất khác một nhà kho tiêu chuẩn.

Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam về thẩm định giá bất động sản được Bộ Tài chính ban hành tại Thông tư 42/2024/TT-BTC, có hiệu lực từ ngày 05/08/2024.

Máy móc, thiết bị sản xuất

Tùy ngành nghề, nhà máy có thể sở hữu hàng trăm hoặc hàng nghìn thiết bị với tuổi đời, công suất và tình trạng khác nhau. Việc thẩm định giá cần xem xét từng nhóm thiết bị có ảnh hưởng đáng kể đến tổng giá trị.

Các thông tin thường cần được đối chiếu gồm tên thiết bị, model, năm sản xuất, nhà sản xuất, năm đưa vào sử dụng, công suất, tình trạng vận hành, hồ sơ mua sắm, số seri và tình trạng bảo trì.

Đối với máy móc đã qua nhiều năm sử dụng, giá trị còn lại về mặt kế toán không nhất thiết phản ánh giá trị thị trường. Một thiết bị có thể đã khấu hao gần hết trên sổ sách nhưng vẫn có khả năng vận hành và tạo ra giá trị kinh tế.

Ngược lại, một máy móc có nguyên giá rất cao nhưng đã lỗi thời hoặc không còn phù hợp với dây chuyền hiện tại có thể có giá trị thị trường thấp hơn đáng kể.

Dây chuyền sản xuất có cần thẩm định giá riêng không?

Có thể cần, đặc biệt khi dây chuyền là một cấu phần quan trọng của giao dịch.

Dây chuyền sản xuất không nên luôn được hiểu đơn giản là tổng giá trị của từng máy móc cộng lại. Một dây chuyền hoàn chỉnh có thể có giá trị cao hơn hoặc thấp hơn tổng giá trị riêng lẻ của các thiết bị tùy thuộc vào mức độ đồng bộ, khả năng vận hành và khả năng tạo ra sản phẩm.

Ví dụ, một dây chuyền sản xuất bao gồm hệ thống máy chính, máy phụ trợ, băng tải, hệ thống điều khiển và thiết bị kiểm tra chất lượng. Nếu tháo rời từng thiết bị, một số máy có thể mất đi một phần giá trị do không còn hoạt động trong hệ thống ban đầu.

Do đó, khi chuyển nhượng nhà máy đang vận hành, cần xác định rõ giao dịch là:

• Chuyển nhượng từng máy móc
• Chuyển nhượng cả dây chuyền
• Chuyển nhượng toàn bộ cơ sở sản xuất đang vận hành.

Hệ thống điện, nước, PCCC và hạ tầng kỹ thuật

Một nhà máy hoàn chỉnh thường có nhiều tài sản kỹ thuật mà nếu chỉ kiểm kê nhà xưởng và máy móc sẽ dễ bị bỏ sót.

Có thể bao gồm hệ thống điện trung thế, trạm biến áp, máy phát điện, hệ thống cấp và thoát nước, hệ thống xử lý nước thải, hệ thống khí nén, hệ thống thông gió, điều hòa công nghiệp, hệ thống phòng cháy chữa cháy, đường ống kỹ thuật và các thiết bị phụ trợ khác.

Với những nhà máy có vốn đầu tư lớn, nhóm tài sản này có thể chiếm tỷ trọng đáng kể trong tổng giá trị tài sản.

Khi thẩm định, cần xác định tài sản nào thuộc sở hữu của doanh nghiệp, tài sản nào thuê, tài sản nào thuộc hạ tầng chung của khu công nghiệp để tránh đưa nhầm tài sản không thuộc phạm vi chuyển nhượng vào kết quả định giá.

Công trình phụ trợ và hạ tầng trong khuôn viên nhà máy

Ngoài nhà xưởng chính, nhà máy còn có thể có đường nội bộ, sân bãi, bãi đỗ xe, cổng, hàng rào, nhà bảo vệ, hệ thống chiếu sáng, bể chứa, cầu cân và các công trình phụ trợ khác.

Những tài sản này đôi khi có giá trị riêng không quá lớn nhưng khi cộng lại có thể tạo thành một phần đáng kể của tổng giá trị cơ sở.

Đặc biệt, đối với nhà máy có diện tích lớn, việc khảo sát thực tế giúp xác định chính xác hiện trạng, quy mô và mức độ hoàn thiện của các hạng mục này.

Tài sản vô hình có cần thẩm định giá khi chuyển nhượng nhà máy?

Nếu giao dịch không chỉ mua cơ sở vật chất mà còn chuyển giao một phần hoạt động kinh doanh, phạm vi thẩm định có thể phát sinh các tài sản vô hình như quyền sở hữu trí tuệ, phần mềm, công nghệ, quyền sử dụng thương hiệu, bí quyết kỹ thuật hoặc các tài sản vô hình khác nếu đáp ứng điều kiện và thuộc phạm vi cần xác định giá trị.

Bộ Tài chính đã ban hành Thông tư 37/2024/TT-BTC về Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam đối với tài sản vô hình, có hiệu lực từ ngày 01/07/2024.

Điều này đặc biệt đáng lưu ý khi chuyển nhượng nhà máy theo hình thức M&A. Nếu bên mua tiếp nhận cả hoạt động sản xuất, thương hiệu, công nghệ hoặc quyền sở hữu trí tuệ, việc chỉ định giá đất và tài sản hữu hình có thể chưa phản ánh đầy đủ phạm vi giao dịch.

Hàng tồn kho có nằm trong phạm vi thẩm định giá nhà máy không?

Không phải giao dịch chuyển nhượng nhà máy nào cũng bao gồm hàng tồn kho. Tuy nhiên, nếu hợp đồng mua bán xác định bên mua tiếp nhận cả nguyên vật liệu, bán thành phẩm hoặc thành phẩm đang tồn tại tại thời điểm bàn giao thì nhóm tài sản này cần được xác định rõ cách xử lý và phương pháp xác định giá trị.

Đây là điểm rất quan trọng trong giao dịch thực tế bởi số lượng hàng tồn kho có thể thay đổi liên tục giữa thời điểm ký thỏa thuận và thời điểm hoàn tất chuyển giao.

Có cần định giá cả doanh nghiệp khi chuyển nhượng nhà máy không?

Chuyển nhượng nhà máy và chuyển nhượng doanh nghiệp là hai giao dịch có bản chất khác nhau. Nếu bên mua chỉ nhận quyền sử dụng đất, nhà xưởng, máy móc và các tài sản liên quan thì trọng tâm có thể là thẩm định giá tài sản.

Nhưng nếu bên mua mua cổ phần hoặc phần vốn góp để kiểm soát doanh nghiệp sở hữu nhà máy, giao dịch có thể cần xem xét giá trị doanh nghiệp, thay vì chỉ cộng giá trị từng tài sản.

Giá trị doanh nghiệp có thể chịu ảnh hưởng bởi hoạt động kinh doanh, doanh thu, lợi nhuận, dòng tiền, nghĩa vụ nợ, hợp đồng, tài sản và các yếu tố vô hình khác.

Vì vậy, trước khi yêu cầu thẩm định giá, cần xác định chính xác cấu trúc giao dịch: mua tài sản hay mua doanh nghiệp sở hữu tài sản.

Nhà máy đang thế chấp ngân hàng có chuyển nhượng được không?

Nếu quyền sử dụng đất, nhà xưởng hoặc máy móc của nhà máy đang được sử dụng làm tài sản bảo đảm cho khoản vay, việc chuyển nhượng cần xem xét tình trạng pháp lý và nghĩa vụ với bên nhận bảo đảm theo hồ sơ giao dịch cụ thể.

Trong trường hợp này, thẩm định giá có thể được sử dụng để xác định giá trị tài sản phục vụ đàm phán xử lý khoản vay, tái cấu trúc tài chính, giải chấp hoặc giao dịch mua bán tài sản.

Tuy nhiên, thẩm định giá không đồng nghĩa với việc tài sản đương nhiên được phép chuyển nhượng. Giá trị tài sản và điều kiện pháp lý của giao dịch là hai vấn đề cần được xem xét riêng.

Hồ sơ cần chuẩn bị khi thẩm định giá nhà máy chuyển nhượng

Để quá trình thẩm định diễn ra thuận lợi, doanh nghiệp nên chuẩn bị hồ sơ liên quan đến cả pháp lý và hiện trạng tài sản.

• Đối với đất, cần có giấy tờ xác lập quyền sử dụng đất và các hồ sơ liên quan đến mục đích, thời hạn, diện tích và hiện trạng sử dụng.
• Đối với nhà xưởng và công trình, nên chuẩn bị hồ sơ xây dựng, bản vẽ, hoàn công nếu có, hồ sơ nghiệm thu và thông tin về quá trình hình thành tài sản.
• Đối với máy móc và dây chuyền, hồ sơ mua sắm, hóa đơn, hợp đồng, danh mục tài sản, model, số seri, năm sản xuất và tình trạng vận hành sẽ giúp thẩm định viên có cơ sở kiểm tra và phân tích.
• Ngoài ra, doanh nghiệp nên cung cấp danh mục tài sản dự kiến chuyển nhượng. Đây là tài liệu rất quan trọng để xác định phạm vi thẩm định giá ngay từ đầu.

Chuyển nhượng nhà máy nên định giá từng tài sản hay định giá tổng thể?

Câu trả lời phụ thuộc vào cấu trúc giao dịch và mục đích sử dụng kết quả thẩm định.

• Nếu bên mua chỉ nhận một số tài sản cụ thể, việc xác định giá trị từng nhóm tài sản có thể phù hợp hơn.
• Nếu giao dịch bao gồm toàn bộ cơ sở sản xuất đang vận hành, cần xem xét mối quan hệ giữa đất, công trình, máy móc, dây chuyền và các tài sản liên quan.
• Trong trường hợp giao dịch thực chất là mua doanh nghiệp thông qua việc nhận chuyển nhượng cổ phần hoặc phần vốn góp, cần cân nhắc phạm vi thẩm định giá doanh nghiệp thay vì chỉ định giá nhà máy.

Thẩm định giá nhà máy phục vụ những mục đích nào?

Không chỉ phục vụ mua bán, kết quả thẩm định giá nhà máy còn có thể được sử dụng trong nhiều tình huống tài chính và doanh nghiệp. Một số trường hợp phổ biến là:

• Chuyển nhượng nhà máy, M&A
• Góp vốn bằng tài sản
• Vay và thế chấp ngân hàng
• Xử lý tài sản bảo đảm
• Tái cấu trúc doanh nghiệp
• Phân chia tài sản
• Cổ phần hóa
• Xác định giá trị tài sản phục vụ các giao dịch khác

Mục đích thẩm định cần được xác định ngay từ đầu bởi giá trị tài sản được xác định gắn với mục đích, thời điểm và cơ sở giá trị cụ thể. Đây cũng là lý do không nên sử dụng một chứng thư thẩm định giá cho một mục đích khác nếu phạm vi và điều kiện sử dụng kết quả không phù hợp.

Đơn vị thẩm định giá nhà máy chuyển nhượng uy tín

Chuyển nhượng nhà máy là giao dịch có giá trị lớn, liên quan đồng thời đến nhiều loại tài sản và hồ sơ pháp lý. Vì vậy, việc lựa chọn đơn vị thẩm định giá có kinh nghiệm về bất động sản công nghiệp, nhà xưởng, máy móc thiết bị và dây chuyền sản xuất sẽ giúp doanh nghiệp có cơ sở đáng tin cậy hơn khi xác định giá trị tài sản.

Công ty CP Đầu Tư Và Thẩm Định Quốc Tế Đông Dương – Chi nhánh Đà Nẵng, cung cấp dịch vụ thẩm định giá nhà máy, nhà xưởng, đất sản xuất kinh doanh, máy móc thiết bị và dây chuyền sản xuất phục vụ nhu cầu chuyển nhượng, mua bán, M&A, góp vốn, thế chấp, xử lý tài sản và tái cấu trúc doanh nghiệp trên toàn quốc.

Với hơn 24 năm kinh nghiệm, hệ thống hơn 50 chi nhánh - PGD trên toàn quốc cùng đội ngũ thẩm định viên có thẻ hành nghề theo quy định, Đông Dương SunValue tiếp cận từng hồ sơ theo phạm vi tài sản và mục đích thẩm định cụ thể. Đối với nhà máy, việc khảo sát không chỉ tập trung vào diện tích đất hay nhà xưởng mà còn xem xét hiện trạng máy móc, dây chuyền, hệ thống kỹ thuật và các tài sản khác thuộc phạm vi chuyển nhượng.

Đông Dương SunValue Đà Nẵng cam kết

• Chứng thư uy tín, được hơn 85% Ngân hàng – tổ chức tín dụng tại Việt Nam chấp thuận và sử dụng làm cơ sở cấp vay vốn tín dụng.
• Thấu hiểu mong muốn được tối ưu về giá trị tài sản của đối tác – khách hàng nhằm thực hiện các mục đích cụ thể.
• Kinh nghiệm thẩm định giá thực tế phong phú. Đông Dương SunValue đã định giá thành công hàng nghìn loại hình bất động sản, dự án đầu tư, thiết bị máy móc, tài nguyên, doanh nghiệp… trên toàn quốc.
• Quy trình thẩm định giá nhanh nhờ áp dụng chuyển đổi số vào quy trình thẩm định, phát hành, lưu trữ dữ liệu.
• Bảo hành giá trị 12 tháng sau thẩm định.
• Phí thẩm định tối ưu – cạnh tranh nhờ mạng lưới CN - PGD rộng khắp giúp tối ưu chi phí khảo sát, đi lại.
• Bảo mật thông tin khách hàng 100%.

Câu hỏi thường gặp về thẩm định giá nhà máy chuyển nhượng

Chuyển nhượng nhà máy có bắt buộc phải thẩm định giá không?

Không phải mọi giao dịch chu yển nhượng nhà máy đều mặc nhiên bắt buộc phải thuê doanh nghiệp thẩm định giá. Việc có cần thẩm định giá hay không phụ thuộc vào cấu trúc giao dịch, mục đích sử dụng kết quả, yêu cầu của các bên và quy định pháp luật liên quan.

Tuy nhiên, trong những giao dịch có giá trị lớn hoặc nhiều nhóm tài sản, thẩm định giá độc lập có thể cung cấp cơ sở quan trọng cho việc xác định và đàm phán giá.

Nhà máy trong khu công nghiệp cần định giá những gì?

Thông thường cần xem xét quyền sử dụng hoặc quyền liên quan đến đất theo hồ sơ pháp lý, nhà xưởng, công trình phụ trợ, máy móc, dây chuyền và hệ thống kỹ thuật thuộc phạm vi giao dịch. Đối với đất trong khu công nghiệp, cần đặc biệt kiểm tra hình thức sử dụng, thời hạn và các quyền, nghĩa vụ liên quan.

Máy móc đã khấu hao hết có còn giá trị không?

Có thể còn. Khấu hao kế toán và giá trị thị trường không phải lúc nào cũng giống nhau. Một máy móc đã khấu hao hết trên sổ sách vẫn có thể còn khả năng vận hành và giá trị trên thị trường.

Có thể dùng giá thẩm định nhà máy để đàm phán mua bán không?

Có thể sử dụng kết quả thẩm định giá làm một trong những căn cứ tham khảo và ra quyết định, tùy mục đích và phạm vi của chứng thư. Giá giao dịch cuối cùng vẫn phụ thuộc vào thỏa thuận và điều kiện cụ thể của thương vụ.

Chuyển nhượng toàn bộ nhà máy có cần định giá doanh nghiệp không?

Không nhất thiết. Nếu giao dịch chỉ chuyển nhượng tài sản, trọng tâm có thể là thẩm định giá tài sản. Nếu giao dịch là mua cổ phần hoặc phần vốn góp để sở hữu doanh nghiệp đang vận hành nhà máy, phạm vi xem xét có thể chuyển sang thẩm định giá doanh nghiệp.

Kết luận

Nếu bạn đang dự kiến mua công ty có nợ ngân hàng và cần định giá lại tài sản hoặc thẩm định giá doanh nghiệp, hãy cung cấp thông tin về doanh nghiệp, tài sản, địa điểm và mục đích giao dịch để Đông Dương SunValue Đà Nẵng tư vấn phạm vi thẩm định phù hợp trên toàn quốc.

Thông tin liên hệ: 

• Hotline: 0901 300 949
• Website: thamdinhgiadanang.com